滨海围城：从范和大桥的预开通，看巽寮湾的 - 德化论坛

滨海围城：从范和大桥的预开通，看巽寮湾的

6月17日《惠州日报》报道称链接沿海高速与巽寮湾的范和港跨海大桥计划今年年底通车。这也意味着此后珠三角深圳、东莞、广州都将进入两小时国际湾区生活圈，这也是环大亚湾经济新区确立之后首个关系巽寮湾区生死存亡的民生项目正式落地，而一旦范和大桥建成将极大地促进稔平半岛资源开发和生态旅游业发展。■范和大桥开通：大鹏湾边缘化，旅游度假直去巽寮湾？2009年惠深沿海高速开通之后，深圳坊间就有争议，因为从惠深沿海高速的走向来看，从梅沙湾跨越大鹏半岛直接进入巽寮湾区，甚至比梅沙湾进入大鹏湾去更方便更快捷，那么深圳人谁还会去大鹏湾区？另一方面，如果按照大鹏湾区2万多的房价来看，超过巽寮湾区一倍甚至多倍的价差，谁还会考虑在大鹏湾购房？如果没有人再去大鹏湾，是否意味着惠深沿海高速将大鹏湾边缘化？此前关于惠深沿海高速的开通争议在2009年之后迅速变成现实，巽寮湾区快速崛起，深圳旅游度假人口通过沿海高速跨越大鹏湾直入巽寮湾，促使巽寮湾区的旅游资源和房地产开发飞速升温，其中从旅游度假来看，巽寮湾区2009年旅游度假人口每年递增速度超过80%，滨海区大型旅游度假地产项目开发速度每年同样递增100%，且未来5-10年仍将保持这个递增速度。但反观大鹏湾区，由于旅游度假资源的限制性开发和新品商品房用地的减少，2009年以来大鹏湾至今没有任何动作，旅游人口的上升由于交通体系的滞后性也十分有限。这种十分鲜明的对比是发生在惠深沿海高速开通到现在。但惠深沿海高速开通至今仍有一个致命的缺陷就是不能直接通过高速进入巽寮湾度假区，所有行经惠深沿海高速的旅游度假人群必须通过稔山镇再进入巽寮湾区，至少要多花半小时才能抵达目的地，再加上度假旺季稔山镇交通瓶颈问题，一旦遇到交通高峰期容易发生大堵车，这在很大程度上阻挡了深圳人、广州人和东莞惠州人的滨海度假热情。如果范和大桥开通，则意味着从深圳惠州东莞佛山和广州五座城市进入巽寮湾区可实现全程高速直达，时间相对此前会缩短半个小时，那么对于深圳的大鹏湾区而言，花同样的车行时间，谁愿意去做大鹏半岛的塞子，谁愿意花更多的钱进入一个滨海资源远不如巽寮湾区的地方度假？所以，我对大鹏湾区未来的开发并不看好，就算是投资2000亿做整体开发，也有被巽寮湾区边缘化的风险，相对而言正在火热开发的巽寮湾区，在解决了交通瓶颈的问题之后，接下来就应迎来湾区的春天，四城一体化旅游度假将不再是传说！■滨海围城：一条路打开巽寮湾围城大门！截至目前，深圳东部滨海湾区开发的旅游度假类物业超过13个项目，包括华润小径湾、东能银滩、碧桂园十里银滩、合正东部湾、莱蒙水榭湾、富力威尼斯湾、中航元屿海、海辰世家、万科双月湾、宝安红海湾、温德姆五星度假酒店，待开发项目有中信项目、华侨城项目等，如果加上小桂湾则还有合生小桂湾、海景城等项目，很好,201388888,合计供给项目超过13个，总供给体量将超过200万平方米，是2012年深圳总销量的1/3左右！范和大桥未开通之前，从深圳东部进入巽寮湾和双月湾，必须经过稔平镇，导致时距拉长30分钟，也间接的减少了度假人口。范和大桥开通之后，就像深圳滨海大道对南山半岛的促进作用一样，深圳人、广州人、东莞人会蜂拥进入巽寮湾区享受低价、优资、更丰富的巽寮湾区，也将推动湾区第一轮度假物业价格上涨。201399999,在此之前，巽寮湾区由于推盘量太大，湾区味十分浓厚，2010年之前，金融街巽寮湾和合正东部湾还能维持 一种价格平衡，但碧桂园进入之后迅速将该区域的价格拉抵到6000元/平方米的区间，打破了这种平衡，导致整个湾区大打价格战，所有项目都只跌不涨，湾区投资价值被提前削弱。范和大桥开通之后，更多的旅游度假人口将进入巽寮湾区，也意味着更多的购买人群为整个湾区买单，湾区价格战或停止，新一轮的湾区价格上涨潮将开启。所以，我认为范和大桥之于巽寮湾区的意义就像深圳滨海大道之于南山半岛的意义一样，是半岛起飞的关键因素。双月湾钓鱼, www.bhjqw.com,■生死一桥：巽寮湾大盘加速分化！范和大桥开通之后，并非对所有巽寮湾的项目都同样友好，相反我则认为会加速巽寮湾区大盘的分化，甚至会加速部分大盘的死亡速度，这其中被富力回购的富力威尼斯湾就是一个必死的项目。在范和大桥开通之后由于所有度假人口需要转经稔平镇进入巽寮湾，必经富力威尼斯湾，意味着威尼斯湾还能截留大量的度假人口，但范和大桥开通之后，大量的人口直接通过大桥进入巽寮湾区，威尼斯湾将被彻底边缘化，再加上滨海资源远不及合正东部湾和莱蒙水榭湾，我判断该盘将是死路一条。除了威尼斯湾面临范和大桥的威胁外，碧桂园十里银滩同样命运堪忧。在范和大桥开通之后，合正东部湾，莱蒙水榭湾所有客户都必须经过十里银滩门口才能抵达项目，意味着十里银滩可以十分方便的劫杀两个项目的客户，但范和大桥开通之后所有客群可直接从沿海高速进入东部湾和水榭湾，且行车的时间距离两者差不多，所有碧桂园十里银滩虽然不会死亡，但再也不会有机会劫杀其他两个项目的客户了，相反其客户有流失到东部湾和水榭湾的可能性。当然这其中最受益的就是合正东部湾、莱蒙水榭湾、中航元屿海和金融街巽寮湾。范和大桥虽然不会直接给合正东部湾莱蒙水榭湾带来直接的客群，但由于从沿海高速可直达东部湾和水榭湾，且巽寮湾可以成为这两个项目的重要配套区，所以交通第一利好就是这两个滨海盘，我个人预计这两个项目价格会上调10%以上。其次则为巽寮湾的金融街项目和中航项目，同行时间减少了30分钟，意味着更多的客群将涌入该片区旅游度假！今日关注[返回论坛首页]黄昏入夜的深圳 简直美翻了 测评|买房必看：最客观、直观楼盘解析情感|活在深圳爆强感悟！