泉州（德化）的“总理”房价 - 德化论坛

[名词起源]

2012年3月结束的全国两会上，国务院总理温家宝就房地产问题表态，认为房价还远远没有回到合理价位。之后，新浪微博传出按照总理提及的“合理价位”，计算了各地的“总理房价”，引起众多网友热议。其中南京的所谓“总理房价”仅为4293.3元/平方米。对于这种计算方法，不少网友认为不严谨，只当做一个美好的愿望看待。

据了解，房价收入比系指一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比，是制定住房政策的重要依据之一。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在3倍至6倍之间较为适当。而目前提出的这种“总理房价”的计算方法就是以最高的6倍为计算依据，即一个家庭6年里不吃不喝的税后净收入。

【计算公式】

计算方法是：全年城市居民人均可支配收入×家庭构成人口（按2个人计算）×合理的房价收入比/90㎡（小户型分界线），如此得出所谓合理的“总理房价”。

各地“总理房价”一览

南京 4293元/平方米

北京 4387元/平方米

杭州 4493元/平方米

但是该网友的这个计算方法并不准确，人均可支配收入是家庭总收入/家庭成员数，也就是说如果家里有老人和小孩，也会摊薄人均可支配收入。以下为05年人口结构：

2005年全国人口中，0-14岁的人口为26478万人，占总人口的20.27%；15-59岁的人口为89742万人，占总人口的68.70%；60岁及以上的人口为14408万人，占总人口的11.03%

按这个数据进行粗糙估算，假设20岁以下，60岁以上的人是纯消费者，平均下来一个有2个劳动力的家庭，有3.3个家庭成员（假定劳力与非劳力比例为6：4）。

按之前网友提供的公式，因此有了如下较为合理的“总理房价”改进公式：人均可支配收入×家庭构成人口（按3.3个人计算）×合理的房价收入比/90㎡（小户型分界线），以北京为例，大概是7238比较合理。

但这种计算方法是建立在北京的房供应充足的情况下。如果北京真这个房价，那北京接下来就不是房的问题，而是交通的问题了。所以北京应该比这个总理房价要高，二线城市应该基本符合这个计算公式。

对于这样一则引起热议的“总理房价”，南京一位研究房地产市场多年的学者表示，相信多数网友都是娱乐视之，这样的算法显然不够严谨。首先如果以人均可支配收入为基准来计算，那么家庭人数不应该一律按照2人来计算。更严谨的算法应该是按照户均人口。

但即使这样算还是不够严谨。这位学者表示，因为房价收入比3-6倍这个提法，主要依据的是美国和部分西方发达国家的数据。由于各国的国情不尽相同，因而3-6倍并不一定适用于世界上所有的国家，特别是中国这样一个人口密度较大的发展中大国。至于目前中国合理的房价收入比究竟应该是多少，权威部门并没有一个具体的方向性目标。另外，房价收入比为什么是3-6，不同的国家的算法不一样，哪能放之四海而皆准，就北京来讲，“楼面地价”已经超出“总理房价”，政府要想调控房价，首先应该寻求自身的问题，解决了地价问题，才可能出现“总理房价”。提出这样一个说法，只是表达一种调控房价的决心，希望房地产可以稳定发展，不断缩小过高的房价收入比。

从上面的分析，我们可以来尝试着计算下泉州的“总理房价”：人均可支配收入×家庭构成人口（按3.3个人计算）×合理的房价收入比/90㎡=28703X3.3X6/90㎡=6315/㎡

（人均可支配收入：来自于泉州市政府2012.03.31公布的《2011年泉州市国民经济和社会发展统计公报》，公报显示，去年全年泉州城镇居民人均可支配收入28703元，比前年增长14.1%，增加3548元）

（可怕的是人均可支配收入每年都“被”增长，而且是大幅被增长，从公式可以看出总理房价比去年增长了3548X3.3X6/90=781元/平方米）

不管你信不信，好多的房产商是不信的，好多的网友也是不大相信的，每个人对于房价都有自己的看法。不过上面的这个结果，对于泉州的房产市场来说是不是有相当的契合呢？

再来说说德化的现状，房产价格是不是应该对应于泉州的房价水平打一个折扣呢？！

娱乐也好，希望也罢，“总理房价”的出现多少还是寄托出老百姓对房价回归合理的一种期盼，以及对中央坚持严厉房地产调控政策的一种支持。