房价暴涨的根源在于信贷膨胀 - 德化论坛

房价暴涨的根源在于信贷膨胀

2009-12-22 左大培

中国城市的商品住宅售价到2007年为止已经连续多年暴涨，使高价商品住宅成了人民痛恨的“新三座大山”之一。宏观经济紧缩政策使2008年中国的商品住宅售价几乎停止了上涨，有人甚至惊乎“房 地产业的寒冬来临”。但是2009年春天以来，商品住宅的销售额和售价重新暴涨。重新暴涨的房价使人民大众怨声载道，而面对满腔愤怒的民众，房地产商的代言人们又重新搬出前些年他们已经重复 了无数次的辩护词，说房价暴涨的根源在于“人们买房的需求是刚性需求”、“政府供应的住宅建设用地太少”。

其实，明白经济学的人都应当清楚，“刚性需求论”、“供地太少论”都是给房地产商的暴利辩护的地地道道的谬论。中国最近十年的住宅售价暴涨，其最主要的根源是国内的信贷膨胀。能够引起住 宅售价暴涨的信贷膨胀，不仅仅是总的贷款余额的急剧增大，更重要的是为购买住宅提供资金的个人按揭贷款迅速增加。这种信贷膨胀为购买商品住宅者提供了巨额的资金，这些购买资金很自然地引 起住宅售价与其销售额一起暴涨。

我们可以用几个最简单的数字说明这一点。在中国，银行总的贷款余额与以M2衡量的货币供应量基本上是同步增加的，而用于购买住宅的“个人按揭贷款”则被包括在银行发放的“居民户消费性贷款 ”之中。看一看M2和“居民户消费性贷款”增加的情况，就可以大致明白信贷膨胀的概况。

仅仅利用在互联网上粗略搜索一下所得到的资料，我们就可以知道，2008年10月以前中国实行了力度相当大的信贷紧缩，这种紧缩在与住宅购买有关的信贷方面尤其严厉；而2009年底以前中国则过度 放松了信贷，造成了急剧的信贷膨胀，而且这种膨胀在与住宅购买有关的信贷方面尤为严重。其结果是，2008年中国的商品住宅售价几乎停止了上涨，而2009年住宅售价又重新暴涨。

根据中国国家统计局公开发布的统计资料和“2009年中国消费信贷行业研究报告”，中国的M22008年9月同比只增长15.29%，2008年中国的“居民户消费性贷款”比年初增加4609亿元，同比少增4090 亿元。与此形成鲜明对照的是，中国的M22009年11月末同比增长了29.74%，增长率比上年同期几乎高出一倍；而光是2009年上半年中国累计新增的个人消费贷款就达6508亿元，比08年同期多增3920 亿元，个人住房按揭贷款更是迅猛增长，新增量达4661.76亿元，同比增幅超过150％。而在2009年前11个月中，光是最终流入了房地产开发企业的个人按揭贷款就达到7009亿元。这就是说，2009年 光是上半年所新增的个人住房按揭贷款，就超过了全部“居民户消费性贷款”2008年全年的新增数量！

用于购买住宅的贷款这样从减少变为剧增，当然会使住宅售价从停止上涨变为暴涨。2008年1－10月，全国商品住宅销售额同比下降18.2%，2008年10月全国70个大中城市房屋销售价格同比只上涨了 1.6%；而2009年1－11月全国商品住宅销售额却急剧增长了91.5%，2009年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨达5.7%。

改变信贷紧缩政策的这种有害作用是完全可以事先预料到的。2008年11月9日我在“乌有之乡”的讲演中就指出，当时国内“减免住宅交易税费、下调住房贷款利率、降低首付比例至20％，在房地产 泡沫仍然存在时放松房地产紧缩政策，是完全错误的”，会导致“房地产泡沫发展”。一年多以来的事实证明了我的这一预言。

2009年1－11月，全国的商品房销售额为35987亿元，同比增长86.8%。一般情况下，中国商品住宅的销售额都占商品房销售额的83％左右。按这个比例推算，这11个月里中国商品住宅的销售额应当接 近但不到3万亿元。而这11个月中光是用来购买商品住宅的个人按揭贷款就达到7009亿元，接近商品住宅销售额的将近四分之一。而且这远远不是用来购买商品住宅的银行贷款的全部。我们已经听说 了许多这样的案例：当事人借口“经营私营企业需要”，利用银行扩大对企业的贷款以刺激经济的时机，借入巨额银行贷款以购买商品住宅牟利。这样的贷款数额到底有多少，我们当然不可能有精确 的数据，但是我有理由相信，这样用于购买商品住宅的贷款资金不会小于个人按揭贷款。果真如此，则2009年的商品住宅销售有一半靠的是银行贷款支持，贷款资金造成的需求同时就引起房价上涨。

数据的对照是如此明显，以致任何进一步的说明都是多余的。这些数据说明，房地产商们用来解释房价上涨的所谓“刚性需求论”、“供地太少论”都是纯粹的胡说八道。房地产商及其辩护士们散布 这样的歪理邪说，其目的只能有一个，那就是将房价上涨的真正根源——信贷膨胀掩盖起来，以便他们鼓动进一步的信贷膨胀，使房价进一步上涨。

要驳斥房地产商的这些谬论，根本就不需要任何长篇大论，我们只用一句话就可以让他们闭上嘴巴：我敢断定，只要在今后的两年中，中国总的银行贷款余额每年的增长都不超过15％，每年新增加的 个人住房按揭贷款余额都不超过4千亿元人民币，中国商品住宅售价的上涨就必定会停止。我们只需问一声那些鼓吹“刚性需求论”、“供地太少论”的房地产商及其代言人：你们敢大胆作一个试验 ，让中国的政策当局实行这样一套信贷政策吗？我相信，任何房地产商及其代言人只要不是白痴，都绝对不敢拥护这样一种信贷政策。而只要他们面对这样的质问不敢回应，那就证明，他们自己也不 相信那些所谓的“刚性需求论”、“供地太少论”。

明白了中国住宅售价上涨的根本原因，我们也就可以明白，为什么在中国停止住宅售价的上涨会如此困难。这是因为有如此之多的利益集团反对紧缩购买住宅的信贷：

——房地产商利用其能够动用的巨额资金，已经在很大程度上影响了中国的媒体甚至决策层。他们当然会使用一切可能的手段来阻挠紧缩购买住宅的信贷，由此来促使住宅售价上涨以牟取暴利；

——房价的上涨会带动城市建筑用地价格上涨，给拍卖城市土地的地方政府带来巨额的卖地收入，这使地方政府也加入到房价上涨的利益链中，从而也成为紧缩信贷的反对者；