“遗书”设立居住权 为何变无效？播 - 憨鼠网

泉州晚报讯 （记者黄墩良 通讯员黄燕燕）张某去世前留下遗书，将房屋留给妻子黄某居住，直至黄某百年之后。然而，这份遗书设立的居住权，最终却被法院认定为无效，这是怎么回事？

据德化法院相关负责人介绍，张某与黄某于1999年9月办理结婚登记，婚后二人共同居住在张某婚前所有的房子。张某于2012年1月去世，去世前立下“遗书”，将其生前居住的房产留给黄某居住到百年后。

然而，张某立“遗书”前，已于2006年将该房产赠与并办理产权转移登记至前妻所生的儿子阿阳（化名）名下。

2015年，阿阳向银行申请最高额抵押借款，并以该房产提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记。后来，阿阳未能按约还款，被银行起诉至法院并被申请强制执行。

去年12月，法院裁定拍卖案涉房屋。得知这一消息后，黄某以张某在生前曾立有“遗书”，同意其居住到百年后为由，要求德化法院判令排除法院强制执行。

经审理，法官认为，张某于2006年9月8日将案涉房屋赠与并将产权转移登记至儿子名下。依照《中华人民共和国民法典》的规定，案涉房屋自转移登记之日即2006年9月起，所有权人不再是张某，也不属于张某死亡后的个人遗产，因此其生前无权在案涉房屋设立居住权，“遗书”所写的房屋“要给黄某居住到百年后”的内容，因无权处分而无效。无效的民事行为自始至终没有法律约束力。因此，黄某以张某生前设立的居住权要求排除法院强制执行的理由不能成立。

日前，法院判决黄某败诉。

法院介绍：居住权是《民法典》新增设的规定，是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或遗赠，也可以按照合同约定。

在现实生活中，以遗嘱方式设立居住权，包括遗嘱继承和遗赠。以遗嘱方式设立居住权的，应当以遗嘱有效为前提。以遗赠方式设立居住权的，如果受遗赠人未及时作出接收遗赠的意思表示，或者未完成遗赠抚养协议中约定义务的，可能会丧失居住权利。

以遗嘱方式设立居住权与以合同方式设立的居住权有不同之处。根据《民法典》第二百三十条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。因此，通过遗嘱继承设立的居住权不以登记为生效要件，而是自继承开始时获得居住权。但为避免日后因居住权产生纠纷，建议及时去不动产登记中心办理居住权登记手续。该案中，张某立遗嘱前已将房产赠与并将产权转移登记至阿阳名下，因此对涉案房屋设立居住权等处分属于无权处分而无效。黄某的诉讼请求不予支持。

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